Por Michael Lewyn.

Um artigo recente do professor de Direito Richard Schragger invoca o livro Morte e Vida das Grandes Cidades, de Jane Jacobs, em defesa do zoneamento. Schragger escreve que, de acordo com Jacobs, os bairros da cidade florescem por causa da “diversidade dos usos do solo no espaço” e o zoneamento deve proteger as qualidades desses bairros por meio do “zoneamento para a diversidade”, o que requer “limitar o desenvolvimento, controlar a densidade e preservar estruturas históricas”.

Se um bairro se torna muito popular, o resultado final é a “autodestruição da diversidade” ou, nas palavras de Schragger, “as características locais que criam demanda habitacional são eliminadas ao atender a essa demanda — como quando a construção de prédios altos substitui edifícios menores, mais antigos e de uso misto”.

As páginas de Morte e Vida citadas por Schragger concentram-se principalmente no comércio, e não na habitação. Por exemplo, Jacobs escreveu que a Eighth Street, no Greenwich Village, foi tomada por restaurantes e, portanto, se tornou monótona. A Third Street, ao contrário, foi dominada por boates e, assim, tornou-se desordenada. Jacobs acrescenta que “bancos, seguradoras e escritórios de prestígio” são especialmente destrutivos para a diversidade.

No entanto, Jacobs tinha algo a dizer sobre os blocos residenciais. Ela escreveu que quando uma área se populariza, “torna-se lucrativo construir, em quantidade excessiva e devastadora, para quem pode pagar mais. Geralmente são pessoas sem filhos… pessoas que podem ou vão pagar mais pelo menor espaço.” Como resultado, famílias e usos menos lucrativos do que pequenas unidades de apartamentos são expulsos, fazendo com que a área se torne mais monótona.

Como remédio, Jacobs favoreceu o “zoneamento para a diversidade” — por exemplo, leis de preservação histórica que garantem que em uma área com uma mistura de prédios baixos e altos, “os prédios inferiores remanescentes não poderiam ser substituídos pela construção excessiva de edifícios altos mais valiosos”.

Parece, portanto, que um código de zoneamento inspirado em Jacobs permitiria consistentemente uma mistura de alturas de construção, em vez de zonear alguns quarteirões para edifícios altos e outros para edifícios menores.

No entanto, o zoneamento atual não se parece em nada com as ideias de Jacobs. Mesmo em áreas urbanas, o zoneamento é projetado para criar uniformidade em vez de diversidade. A maioria dos terrenos residenciais em muitas cidades é zoneada para moradias unifamiliares e nada mais. Mesmo na cidade de Nova York, há muitos quarteirões onde o zoneamento força todos os edifícios a caberem no mesmo molde (geralmente de altura baixa).

Quando um edifício diferente dos edifícios próximos é proposto, os ativistas do bairro geralmente afirmam que ele está “fora de escala” ou muda o “caráter do bairro”. Assim, parece-me que o zoneamento, conforme configurado atualmente, reduz ao invés de aumentar a diversidade intra-quarteirão.

O zoneamento em sua forma atual não conseguiu proteger o tipo de diversidade sobre o qual Jacobs escreveu. Se algum bairro de Manhattan está congelado em sua forma dos anos 1950, é o amado West Village de Jacobs. Dos 156 apartamentos do West Village atualmente disponíveis para aluguel, todos, exceto 40, são pré-guerra (isto é, construídos antes da Segunda Guerra Mundial).

Se a recusa em acomodar novas construções criasse diversidade econômica, o West Village seria mais barato e mais diversificado do que as áreas mais novas. Em vez disso, o West Village é agora uma das áreas mais caras da cidade; 135 dos apartamentos (ou cerca de 87%) são alugados por US$ 4.000 ou mais, o que certamente congela a diversidade econômica.

Jacobs sugeriu que o tipo certo de zoneamento tornaria os bairros mais voltados para a família. O West Village é mais familiar do que outras partes da cidade de Nova York? De acordo com city-data.com, 16% dos residentes de West Village com mais de 3 anos estão matriculados na educação básica, próximo da média da cidade.

Em contraste, o Upper East Side, outro bairro de elite de Manhattan, é mais novo: apenas 364 de suas 747 unidades para alugar são pré-guerra. A relativa modernidade da área afastou a diversidade? Quando comparado ao West Village, os aluguéis do Upper East Side são um pouco mais baixos; apenas cerca de 60% (451 de 747) são alugados por US$ 4.000 ou mais. E o Upper East Side é realmente mais familiar do que o West Village; 21% de seus residentes não infantis estão matriculados em escolas. No vizinho Upper West Side, a porcentagem é de 26%.

Em suma, o “zoneamento para a diversidade” de Jacobs não se parece com o zoneamento que realmente funciona hoje. Portanto, não parece razoável invocar seu trabalho para apoiar qualquer coisa que se assemelhe ao status quo do zoneamento. Além disso, o zoneamento urbano atual não apóia os objetivos da política de Jacobs: os bairros ricos que excluíram novas moradias com mais sucesso nem sempre são particularmente diversificados ou voltados para a família.

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Artigo publicado originalmente em Planetizen em fevereiro de 2023.