No total, são 760 mil casas, apartamentos, lojas e outras construções dessa década – o que representa cerca de um quarto dos 3 milhões de imóveis registrados no município. Veja o mapa interativo no Estadão Dados.

Foi nos anos 1970 que ocorreu o primeiro grande boom da verticalização da cidade. Por isso mesmo, são justamente bairros como Jardim Paulista, Pinheiros, Liberdade e Santa Cecília os que têm maior proporção de imóveis erguidos no período. Em todos esses, mais de 40% do total de construções foram feitas nessa década. 

“É por isso que a ‘cara’ urbanística de São Paulo é a tipologia que costumamos chamar de ‘pirulito no meio do lote’”, analisa o arquiteto e urbanista Valter Caldana, professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie, onde coordena o Laboratório de Políticas Públicas. “A ocupação do lote com recuos laterais de frente e fundo, absolutamente subaproveitados tanto do ponto de vista urbanístico quanto do ponto de vista do condomínio, é decorrente da Lei de Zoneamento de 1972”, diz.

Caldana pontua que essa característica, somada às dificuldades do uso misto dos lotes, “gerou essa cidade que nós temos, com todas as contradições”. “Perdemos em urbanidade. Temos baixíssima qualidade de desenho urbano”, afirma.

A segunda década em número total de imóveis na cidade é os anos 1980, quando a ocupação regular de boa parte das zonas leste e norte se consolidou. São mais de 650 mil imóveis dessa década ainda de pé.

IPTU

Os dados são do cadastro de imóveis mantido pela Prefeitura de São Paulo para a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Por isso, só contém informações de imóveis regulares e boa parte das favelas paulistanas está fora do levantamento.

Segundo a gestão, o cadastro não é feito como um censo, ou seja, por meio de uma pesquisa completa em determinado momento, mas sim “uma sucessão de cadastramentos e atualizações constantes, que resultam na massa de dados atual”, afirma o órgão. 

Desse modo, não é possível ter certeza completa de que a data de construção de cada imóvel na cidade está exata, mas o levantamento do Estadão Dados é certamente o mais completo e detalhado sobre a idade das construções paulistanas.

De acordo com a base do IPTU, restam apenas oito imóveis paulistanos do século 19. No outro extremo do levantamento, são mais de 750 mil construções erguidas no século 21.

Cidade jovem

Quando deixamos de analisar década por década e vemos a idade média dos imóveis em cada distrito, o mapa da cidade fica parecido com uma cebola – quanto mais perto do centro antigo, mais velhos os imóveis. Na Sé, por exemplo, cada apartamento ou loja tem idade média de 52 anos – ou seja, o ano médio de construção é 1965. No outro extremo, está o distrito da Vila Andrade, na zona sul, e do Anhanguera, na zona norte. Ali, a idade média dos imóveis é de pouco mais de 15 anos.

“Mesmo quando falamos do antigo em São Paulo estamos tratando de uma cidade jovem. Isto é importante, porque é pouco incorporado ao imaginário da sociedade”, comenta Caldana. “Muitas vezes as discussões urbanas se baseiam em falsas premissas, como se os problemas atuais fossem resultado de séculos. A Marginal é dos anos 1970, o Minhocão é dos anos 1970, a Radial Leste é dos anos 1970: nossos problemas são dos anos 1950 para cá; o que, para uma cidade, é nada.” 

Ele estava ali antes do Minhocão aparecer

“Essa rua era bonita para caramba em 1967”, recorda-se o mecânico Getulio de Oliveira Neto, de 64 anos. Ele tinha 14 anos e havia começado a trabalhar em uma oficina na Amaral Gurgel, em Santa Cecília, região central da cidade. Quatro anos depois, montaria sua própria mecânica, a dois quarteirões de distância. O Minhocão, então Elevado Presidente Costa e Silva – hoje Presidente João Goulart –, foi inaugurado nesse meio tempo, em 1970.

Assim como boa parte dos moradores e comerciantes da região – cujos imóveis, em média, datam de 1975 –, Oliveira testemunhou o gigantismo da obra viária, a decadência da região, a invasão dos outdoors de lingerie nas fachadas dos prédios e o escancaramento das empenas cegas deterioradas – depois da Lei Cidade Limpa. Nos últimos anos, também vê os jardins verticais, o “parque” em que o Minhocão é convertido aos domingos – quando fecha aos carros – e, principalmente, os rumores da intelligentsia paulistana que clama pela extinção do Elevado. 

Oliveira é contra. Oliveira acha que as coisas só pioraram. 

“Veja só. Tiraram a publicidade. Olha a desgraça que virou: os prédios todos feios”, argumenta, sem olhar para o repórter. De dentro da oficina, sentado em uma cadeira, seus olhos miram o Minhocão. 

Entre as rebimbocas da parafuseta da lida diária, Oliveira de vez em quando ouve alguém falando que “logo, logo vão derrubar o Minhocão”. Para ele, não vão não. Nunca vão. 

Não que o Elevado tenha garantido clientela maior, fluxo de carros, visibilidade ao negócio. “No começo, até me lembro que havia muitos acidentes. Não tinha muito controle de velocidade, e aí em algumas madrugadas acontecia até de carro despencar de lá de cima”, diz. 

Para ele, urbanista algum vai convencê-lo da Física básica do trânsito paulistano. “Se tirar o Minhocão, para onde vai tudo isso de carro? É coisa de um milhão de carros por dia. Ninguém vai derrubar, não”, justifica, teimoso contra quaisquer argumentos contemporâneos. 

Oliveira acompanhou o repórter até a calçada. Depois da despedida, olho no Elevado, repetiu: “Escreve aí: não vão derrubar.”

O primeiro multiúso revive locação

Se a região central concentra a maior parte das construções paulistanas anteriores aos anos 1960, fica em frente à Praça da República um dos mais interessantes exemplos do período. Inaugurado em 1935, o Edifício Esther foi projetado pelos arquitetos Álvaro Vital Brasil e Adhemar Marinho para ser um espaço de trabalho e moradia. Foi o primeiro prédio residencial de São Paulo a ter apartamentos de vários formatos e tamanhos – tinha desde plantas de um quarto e sem cozinha até apartamentos de cobertura e duplex de três dormitórios. Além de residências, abrigava lojas, escritórios e consultórios em seus dez andares. 

O edifício estava bastante degradado há dez anos, quando o chef de cozinha francês Olivier Anquier se encantou com ele. Adquiriu uma das coberturas, de 400 metros quadrados, pela bagatela de R$ 280 mil. “Não sou especulador, mas certamente vale muito mais hoje”, admite. “Gosto do centro de São Paulo porque, para mim, é o que me lembra Paris.”

Fez uma reforma, entregou as chaves do apartamento – alugado – onde vivia na Vila Madalena, e foi viver no Esther. Três anos atrás, em um movimento que volta às origens multiúso do próprio edifício, decidiu transformar seu apartamento em um restaurante. 

O Esther Rooftop foi inaugurado em agosto e vai tão bem, obrigado, que o francês vai abrir neste semestre uma padaria no térreo do prédio. “Mas sigo morando aqui pertinho. Não quero mais sair da região. Gosto de viver na alma da cidade”, diz, com seu carregado sotaque.

O edifício estava bastante degradado há dez anos, quando o chef de cozinha francês Olivier Anquier se encantou com ele. Adquiriu uma das coberturas, de 400 metros quadrados, pela bagatela de R$ 280 mil. “Não sou especulador, mas certamente vale muito mais hoje”, admite. “Gosto do centro de São Paulo porque, para mim, é o que me lembra Paris.”

Fez uma reforma, entregou as chaves do apartamento – alugado – onde vivia na Vila Madalena, e foi viver no Esther. Três anos atrás, em um movimento que volta às origens multiúso do próprio edifício, decidiu transformar seu apartamento em um restaurante. 

O Esther Rooftop foi inaugurado em agosto e vai tão bem, obrigado, que o francês vai abrir neste semestre uma padaria no térreo do prédio. “Mas sigo morando aqui pertinho. Não quero mais sair da região. Gosto de viver na alma da cidade”, diz, com seu carregado sotaque.

Bairro da zona leste, vazio e barato, teve boom nos anos 80

Entre uma bem-humorada troça e outra, o taxista aposentado Octavio Duarte, de 73 anos, conta sua história, que na verdade é a história de quase todos os seus vizinhos: nos anos 1980, terreno vazio (e barato) não faltava em Burgo Paulista, pequeno bairro vizinho a Artur Alvim, na zona leste paulistana. Por isso, a Rua Antonio Fortunato, que cruza a região, é um exemplo em que praticamente todos os imóveis foram erguidos nessa década. “Quando construí, havia muito lote vazio”, conta o aposentado. “Quer dizer, quando construí, não; quando o pedreiro construiu”, brinca. 

De 1982 para cá, sua residência foi onde terminaram de crescer os nove filhos. Então vieram os netos – 20. Agora, curte os quatro bisnetos. “A família toda se diverte aqui. É tanta gente que nem cabe na foto”, avisa. 

Português de Trás-os-Montes, o comerciante Emídio Augusto Pires, de 81 anos, tem a quitanda na mesma Rua Antonio Fortunato – e a casa em uma travessa a dois quarteirões dali. Depois de viver em Angola por 23 anos, veio ao Brasil como turista no fim dos anos 1970 e não quis voltar mais. Trouxe mulher – portuguesa – e dois filhos – angolanos. A família aumentou na zona leste: agora são quatro netos. Todos moram no mesmo bairro. 

Até ter seu próprio comércio, Pires – que era motorista em Angola – trabalhou como manobrista e, depois, feirante. “Na época, vim para esta rua porque era onde podia pagar o terreno”, conta ele. “Depois, não quis sair mais: moro e trabalho aqui, venho e volto a pé, consigo até almoçar em casa. Não tenho escolha, mas posso dizer que gosto de morar aqui.”

Pela janela, ela vê ‘jaulas’

Perto do Morumbi, ao lado da favela de Paraisópolis, Vila Andrade é um bairro jovem, novíssimo: sua verticalização é praticamente toda do século 21. Isso explica, por exemplo, o fato de o bairro ter sido o que mais cresceu em São Paulo na última década: um salto de 73 mil para 127 mil habitantes. 

Advogada e síndica profissional, Patricia Pereira Moreno, de 47 anos, engrossou a estatística. Ela se mudou para um prédio do bairro em 2009, imóvel então recém-inaugurado. “O custo-benefício da região é bom. Mas de lá para cá vejo que a quantidade de prédios construídos é absurdamente alta”, comenta a advogada. 

Como efeitos colaterais do boom imobiliário, Patricia reclama do trânsito e da segurança. “É uma coisa fora do normal. Em horários de pico, chego a levar duas horas para conseguir chegar ao centro de São Paulo.” 

Já a preocupação com a criminalidade é visível nas próprias portarias dos prédios – quase todos contam com serviços de empresas de segurança privada. “Em média, 60% da arrecadação de cada condomínio é destinada à segurança”, afirma Patricia. 

“Às vezes penso que parece uma jaula a vida de dentro de cada prédio.” Patricia já foi assaltada quatro vezes nas redondezas. E, no ano passado, acabou vítima de um sequestro relâmpago.

O lado bom é que o aumento do número de prédios nos últimos anos trouxe, a tiracolo, um comércio agitado. “O dia a dia ficou mais prazeroso”, compara. “Temos padaria, mercado, farmácia, posto de gasolina, tudo muito próximo de casa. Ficou prático.”

***
Por Edison Veiga e Rodrigo Burgarelli no Blog São Paulo do Estadão.