Nas próximas semanas, os paulistanos serão convidados a opinar sobre um tema que poderá definir o perfil da cidade daqui para o futuro.
Trata-se da discussão sobre o PIU (Projetos de Intervenção Urbana), que deverá se constituir no principal instrumento legal para as grandes intervenções urbanas, um verdadeiro redesenho da metrópole, conforme projeto lançado pelo prefeito Fernando Haddad.
Pela primeira vez, desde as intervenções no Vale do Anhangabaú, haverá a possibilidade de desenhar uma nova cidade. Ao longo das margens dos rios Tietê e Tamanduateí, do traçado das velhas ferrovias, em regiões abandonadas por indústrias, poderão ser colocados em prática modernos conceitos de urbanismo, como o de respeito à população local, a mesclagem de emprego, residência, comércio, conjuntos habitacionais para a classe C convivendo com imóveis para as classes A e B, as preocupações ambientais e de sustentabilidade, a integração com os espaços públicos.
Essa realidade passou a ser possível, de um lado, pela aprovação do novo Plano Diretor da cidade, definindo claramente as áreas de expansão e os princípios ordenadores. De outro, pela Medida Provisória 700, de 8 de dezembro de 2015, que estipulou novas regras para a desapropriação. Definida a utilidade pública, prevista na Lei de Zoneamento, haverá imissão prévia de posse. Se houver concordância do proprietário em relação ao valor oferecido, fecha-se o acordo. Não havendo concordância, discute-se na justiça, mas sem paralisar a desapropriação.
A partir daí abriu-se uma enorme possibilidade de grandes intervenções urbanas nas cidades, monitoradas pelos respectivos Planos Diretores.
Fatores de desenvolvimento urbanístico
São Paulo cresceu sem três grandes fatores norteadores do desenvolvimento urbanístico, conforme escreveu recentemente Philip Yang, fundador do Instituto de Urbanismo e Estudos Para a Metrópole.
O primeiro, a inexistência da paisagem urbana marcante, caso do Rio de Janeiro.
O segundo, a carência de grande patrimônio histórico, como Roma, Paris, Londres e Pequim.
O terceiro, a inexistência de um plano anterior, com continuidade, e que lá atrás apontassem com clareza uma visão espacial da cidade. Nova York começou a ser desenhada em 1811; Paris em 1850; Chicago, em 1909.
O de São Paulo praticamente começa agora, a partir da nova Lei do Zoneamento.
Trata-se de um jogo com enormes possibilidades, no qual a arte consistirá em juntar da maneira mais criativa possível os seguintes elementos:
1. Marco Regulatório
O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento, para identificar as áreas passíveis de intervenção. Essas áreas denominadas de Macroáreas de Estruturação Metropolitana, são compostas por três setores: o Setor Orla Ferroviária e Fluvial (às margens do Tietê, Tamanduateí, e nos espaços das antigas ferrovias), Setor Eixos de Desenvolvimento e Setor Central.
2. Os Arcos do Futuro
Englobando as Operações Urbanas Consorciadas Água Branca, bairros Tamanduateí e Arco Tietê.
Cada área dessas tem um plano urbanístico definindo melhorias no sistema de circulação e mobilidade, áreas verdes e adensamento populacional, capacidade de suporte da infraestrutura viária e incremento de equipamentos públicos.
3. Rede de estruturação
São os grandes corredores atendidos por sistemas de transporte coletivo de alta e média capacidade, por isso mesmo propícios ao adensamento habitacional e de demais atividades urbanas. Nessas áreas, o objetivo será reequilibrar a distribuição entre moradia e emprego, mudando padrões construtivos e de estruturação urbana.
4. Rede de equipamentos
São basicamente duas ferramentas da prefeitura, a rede CEUs, com suas 45 unidades integrando cultura, lazer, educação e equipamentos públicos, e as redes Wi-Fi. Em torno de cada CEU foi criado o conceito de Território CEU, tornando-o centro das articulações com escolas municipais, equipamentos públicos, atividades pedagógicas variadas necessárias à educação integral e integrada.
5. Rede de espaços públicos
Espaços cuja forma de uso está sendo modificada, caso do Centro, Anhangabaú, calçadões.
Os modelos de intervenção urbana
O objetivo dos Projetos de Intervenção Urbana é o de promover a reestruturação urbana de áreas subutilizadas. Deve levar em conta não apenas a proposta urbanística como objetivos ambientais, econômico-financeiros, paisagísticos, mecanismos de participação e controle social.
Esse tipo de intervenção está sendo adotado pelas maiores metrópoles do mundo, de acordo com vários desenhos institucionais.
Na França, o modelo foi o de sociedades de economia mista, com licitações para projetos autossuficientes nos campos energético e de saneamento. Confira, a propósito, a palestra de Guillaume Sibaud, no 66o Fórum de Debates Brasilianas.
Como informou o presidente do Secovi, Cláudio Bernardes, em artigo recente, nos EUA e no Reino Unido, intervenções urbanas foram viabilizadas por mecanismos como os Section 106 Agreements, que regularam a contrapartida privada para a presença de incorporadores em Londres, ou as PPPs que deram moldura a projetos como o Hudson Yards e o Highline em Nova York.
Outra alternativa é o chamado “land pooling”, pela qual a autoridade pública requisita determinada área de terra, implanta infraestrutura, devolve aos proprietários, após dedução do custo dos investimentos públicos efetuados.
Nos anos 60, Rômulo de Almeida pensou para Salvador um modelo similar. A prefeitura desapropriaria a terra, pagaria por ela. Depois, implantaria a infraestrutura urbana e um projeto de habitação popular. A valorização dos terrenos em volta, com a infraestrutura, seria aproveitada para financiar os projetos.
Nos próximos meses, deverá ocorrer ampla movimentação de organizações sociais, arquitetos, urbanistas, empresas do setor imobiliário.
Dependendo dos desdobramentos, o PIU poderá resultar em uma São Paulo jamais imaginada pelos paulistanos, especialmente após o adensamento populacional ter encarecido significativamente qualquer intervenção urbana.
Se houver bom encaminhamento, abertura para as sugestões da sociedade civil, especialmente das áreas atingidas, predisposição para patrocinar projetos inovadores, se deixará uma herança de valor incalculável para as futuras gerações.
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Luis Nassif no Jornal GGN.
